Sobre el autor
El Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) es el principal organismo profesional mundial para cualificaciones y estándares en suelo, propiedad, infraestructura y construcción. Fundado en Londres en 1868, el RICS ha crecido desde un organismo nacional que representaba a tasadores de propiedades y agrimensores hasta convertirse en una organización profesional globalmente influyente con más de 134.000 miembros cualificados y más de 90.000 estudiantes y alumnos en formación en 146 países. La influencia del RICS en la industria del entorno construido deriva de tres roles mutuamente reforzados: el establecimiento de estándares profesionales y éticos para sus miembros; el desarrollo y publicación de orientaciones técnicas, declaraciones de práctica obligatorias y códigos de práctica; y la defensa en asuntos políticos que afectan a la propiedad, la construcción y el suelo.
El Libro Rojo del RICS —formalmente las RICS Valuation — Global Standards— es el estándar internacional para la metodología de valoración de propiedades y la ética, reconocido por reguladores, tribunales e instituciones financieras de todo el mundo. En el ámbito de la sostenibilidad, el RICS ha desarrollado varios marcos influyentes. El Estándar Profesional de Evaluación del Carbono de Ciclo de Vida Completo para el Entorno Construido del RICS define la metodología que los miembros del RICS deben seguir al calcular e informar el carbono de ciclo de vida completo para edificios y activos de infraestructura, cubriendo tanto el carbono operacional como el embebido en todas las etapas del ciclo de vida.
El trabajo del RICS sobre ESG y valoración inmobiliaria busca incorporar sistemáticamente los factores de desempeño ambiental y social en el proceso de valoración, abordando la crítica de larga data de que la valoración de propiedades convencional no ha reflejado adecuadamente los riesgos y oportunidades financieras asociados con el desempeño de sostenibilidad de los edificios.
Libros de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) 1
- 171Sustainability and ESG in Commercial Property Valuation (2nd ed.)RICS, 2022ISBN: 978-1-78321-459-2
Sustainability and ESG in Commercial Property Valuation, publicado por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) — con su segunda edición como nota de orientación emitida en 2022 y elevada posteriormente a norma profesional en mayo de 2023 — constituye la referencia global más autorizada disponible para los peritos tasadores y asesores inmobiliarios que buscan integrar las consideraciones ambientales, sociales y de gobernanza en la metodología central de valoración de inmuebles comerciales. El documento aborda un vacío estructural que ha persistido durante mucho tiempo en la práctica de la tasación: si bien las credenciales de sostenibilidad y el desempeño ESG se han vuelto cada vez más relevantes para las decisiones de inversores, ocupantes y reguladores, la profesión carecía de un marco coherente y de aplicación global para traducir estos factores a la mecánica de la valoración inmobiliaria. La norma comienza estableciendo la base teórica y empírica para tratar los factores ESG como relevantes para el valor, y no meramente para la reputación. Se apoya en un creciente cuerpo de evidencia transaccional e investigación que muestra que los inmuebles energéticamente eficientes, de bajo carbono y bien gobernados obtienen primas mensurables sobre activos comparables con perfiles de sostenibilidad más débiles — un fenómeno que el documento formaliza como la prima verde. Por el contrario, los inmuebles con calificaciones de eficiencia energética deficientes, alta exposición regulatoria o sistemas constructivos de alto contenido en carbono atraen de forma creciente un descuento marrón, que refleja mayor riesgo percibido, necesidades anticipadas de gasto de capital y una creciente dificultad para atraer a ocupantes o inversores institucionales que operan bajo sus propios mandatos de sostenibilidad. La norma exige a los tasadores considerar ambos efectos explícitamente en sus informes de valoración y documentar su razonamiento. Un concepto de particular importancia abordado en la norma es el de los activos varados: inmuebles que pueden sufrir una deterioración grave de su valor o volverse prácticamente inalquilables antes del fin de su vida económica prevista, debido al endurecimiento de las normativas de eficiencia energética, los mecanismos de fijación de precios del carbono o el cambio en los requisitos de ocupantes e inversores. Los edificios que actualmente no cumplen los umbrales mínimos de eficiencia energética, o que no pueden mejorar de forma rentable para cumplir las normas futuras previstas, son especialmente vulnerables. La norma instruye a los tasadores a considerar el riesgo de activos varados como una consideración de valoración vigente, requiriendo la evaluación de las trayectorias regulatorias, los escenarios de gasto de capital y la sensibilidad de los flujos de caja proyectados a los requisitos de cumplimiento en evolución. La alineación de la metodología de valoración con el marco del Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) es una característica central de la norma. El TCFD exige a las organizaciones revelar su exposición tanto a los riesgos climáticos físicos — inundaciones, sobrecalentamiento, fenómenos meteorológicos extremos — como a los riesgos de transición derivados del cambio hacia una economía baja en carbono, incluidos cambios de política, fijación de precios del carbono y disrupción tecnológica. La norma RICS proporciona orientación práctica sobre cómo estas categorías de riesgo se traducen en los supuestos y ajustes específicos realizados dentro de las valoraciones de propiedades comerciales, incluyendo tasas de descuento, tasas de capitalización, previsiones de rentas y evaluaciones de vida útil restante. La Taxonomía de la Unión Europea para las Actividades Sostenibles recibe una atención sustancial como referencia regulatoria, en particular para los activos comercializados a inversores domiciliados en la UE o sujetos a los requisitos de clasificación del SFDR (Reglamento de Divulgación de Finanzas Sostenibles). La norma ayuda a los tasadores a comprender cómo la alineación o no alineación de un inmueble con los criterios de la taxonomía — que abarca rendimiento energético, resiliencia climática, eficiencia hídrica y otros objetivos medioambientales — afecta a su atractivo en los mercados de capital institucional y, por tanto, a su valor de mercado. Para los profesionales de la sostenibilidad y los especialistas en edificios verdes, la norma es un recurso esencial porque tiende un puente entre los mundos frecuentemente separados de la evaluación del rendimiento ambiental y las finanzas inmobiliarias convencionales. Refuerza el caso empresarial para los edificios de alto rendimiento al incorporar métricas de sostenibilidad en la medida más fundamental del valor inmobiliario, y crea responsabilidad profesional para los tasadores que no consideren los factores ESG materiales. A medida que la integración obligatoria de ESG en las valoraciones RICS se acerca a su plena implementación a partir de 2026, esta norma define la competencia básica que todo tasador debe dominar.